リアル・アセット
への投資手法

TIAA一般勘定の見解

一般勘定（GA）はリアル・アセットにより、さらにレジリエンスさを増しますか？ 

当社のリアル・アセット・ポートフォリオの各資産クラスはレジリエンス（ここでは経済状況の変化に直面しても得られる収益の安定性と定義します）の創出に貢献しています。

当社のリアル・アセット・ポートフォリオの一部において受けられる投資収益は、長期的かつ契約ベースの、物価連動型の賃借料や利用料に紐づいています。こうした動きは景気サイクルを通じて安定的なインカムフローを創出することができ、またほとんどの場合、当社の伝統的インフラ投資やコア不動産保有においてこの特徴が顕著です。多くの場合、通常の値上がり要素も、資産売却を通じて実現することを選択できる安定的な利益プールを生み出し、レジリエンスを創出します。

農地および森林投資、いわゆるナチュラル・キャピタル（自然資本）も、インカム収益と値上がり益（キャピタルゲイン）という同じ要素を持っています。さらに、自然資本対他のリアル・アセット・クラスでは、自然資本は価値の基本的なけん引役であるため、重要な分散効果を提供しています。

当社のリアル・アセット・ポートフォリオの各部分は、安定的なインカム、通常のキャピタルゲイン、分散効果など、レジリエンス・ストーリーの様々な部分を提供しており、これらを組み合わせることで、経済サイクルや地政学的変化に対して安定した収益源を提供しています。

GAのリアル・アセット・ポートフォリオは、1990年代に始まって以来どのように発展したのですか？

GAは、さかのぼること1930年代に商業用モーゲージに投資しており、1990年代には不動産資産の出資者となりました。当社は、商業用不動産物件に直接出資してリスク管理をすることに習熟したため、他のリアル・アセットへのさらなる投資機会を探しました。

最初の森林投資は1998年でした。この背景には、ポートフォリオの分散化目的、十分な収益への期待、第三者の資金を引き寄せられるビジネスを発展させる可能性がありました。およそ10年後、当社はリアル・アセット・ポートフォリオを成長させ分散化を続けるために、農地とインフラへ初めて投資しました。

こうした戦略で初めて個々のポートフォリオを構築し、資産クラスを長期的にポートフォリオの一部として組み入れることを習熟していった後、運用ケイパビリティの構築を進めました。投資を直接サポートしてくれる農地および森林の管理会社と、グローバル展開を拡大するための不動産管理会社を取得しました。また、これらの関連会社を集約する投資アドバイザーとしてNuveenを買収し、再生可能エネルギー分野にも新たな関連会社を追加しました。

GAは草分け的存在ですが、多くの他の保険会社にとって自然資本のアロケーションはまだ低いままです。GAはどのようにしてこの資産クラスに習熟したのですか？

最初から当社は、世界人口の増加が食料や繊維製品の需要増加を創出しており、こうした動きが自然資本投資から生み出されていることを理解していました。だから当社はこの長期トレンドに投資したかったのです。

当社はまた、こうした資産クラスは当社の不動産投資戦略が自然に発展したものだと捉えていました。（不動産投資と）同種のリスクプロファイルで同種の収益を生み出すことができるからです。米国の保険会社にとって、不動産資本や自然資本への出資は同様のリスクベース自己資本（risk-based capital、RBC）コストがかかります。当社はまた、自然資本戦略が提供できるインカムの分散化と相場下落時のリスクヘッジを本当に好んでいました。

エネルギー転換やインフラに資本が多く振り向けられるなか、適切な投資を選択するために同僚と共有できるアドバイスはどのようなものですか？

まず、リアル・アセットの中でこの10年間にわたりインフラほど変化した資産クラスは他にないと言いたいです。インフラは当初、契約合意に関連した投資からコアで安定的なインカム収益をもたらす資産クラスと考えられていました。現在は、開発リスクとマーチャントプライスリスクにしばしば連動し収益を得られる、高度に分散された資産クラスとなりました。

投資家の持つ手段の中で、インフラの特性は大きく変化しました。とはいえ当社は、引き続きインフラを今日展開されている最も重要なストーリーのいくつかに関与する刺激的な場所と考えています。そのストーリーとは、低炭素経済への世界的な変化、デジタル・ライフ・スタイルを支えるコンピューターの性能への爆発的な需要、そしてこうした需要の変化に対応できる新たに出現したパワー・ソリューションなどです。

組織がこの分野にどのように参加するか決定する際に、戦略を策定する多くの方法があることがわかるでしょう。デットかエクイティか、現地・地域・グローバルか、グリーンフィールド（未開発のエリア）かブラウンフィールド（再開発が必要なエリア）か、伝統的エネルギーか再生可能エネルギーか。しかしいずれにしても、最高の収益は現実的なリスクと結びつき、構造は非常に複雑で洗練されていることが多いのです。そのため、ポートフォリオ・ニーズに最も適合する戦略に組織を明確に繋げることができる、有能な投資マネージャーと協業することが重要な最初のステップとなるでしょう。

マーク・デブリーも、TIAA一般勘定チームの他のメンバーも、第三者のNuveen戦略のポートフォリオ管理の決定には一切関与していません。