Ausblick für Immobilien 2024

Große Unterschiede zwischen den globalen Märkten

Wenn wir das aktuelle weltweite Umfeld betrachten, sehen wir einige gemeinsame Themen für die Immobilienmärkte: Die Inflation ist moderat, aber hartnäckig, die Zinssätze weiterhin hoch, die Wertverluste gehen zurück, die Investitionsvolumina befinden sich in der Nähe von Zehnjahrestiefs und die Transaktionen aus Notlagen sind trotz des größeren Drucks begrenzt geblieben. Es gibt aber auch viele Unterschiede zwischen den verschiedenen Märkten.

1. Bewertungen: In der Region Asien-Pazifik haben sich die Immobilienbewertungen besser gehalten als in Europa oder den USA
2. Büromärkte: Die Lage am Büromarkt ist nicht überall gleich, und wir gehen davon aus, dass die Faktoren, die für diese Unterschiede verantwortlich sind, weiter Bestand haben werden.
3. Klimarisiken und ESG: Die Bedeutung von Klimarisiken und Umwelt-, Sozial- und Governance-Faktoren (ESG-Faktoren) bei Investitionsentscheidungen ist von Region zu Region unterschiedlich groß. Dabei verfolgen die europäischen und asiatisch-pazifischen Investoren diesbezüglich ähnlichere Ansätze als US-Anleger.

Abb. 1: Die Wertverluste lassen insgesamt nach

Quelle: MSCI, Oktober 2023

Refinanzierungen schaffen Herausforderungen, aber auch Chancen

Der Anstieg der Zinsen seit 2021 erhöht das Risiko anstehender Refinanzierungen für fällig werdende gewerbliche Immobilienkredite (CRE), was zu Abschreibungen, Zwangsvollstreckungen und Notverkäufen führt. Es gibt jedoch mildernde Faktoren, die die negativen Auswirkungen begrenzen könnten.

1. Die Logistik- und Apartmentimmobilien in den USA, Großbritannien und den meisten entwickelten Märkten dürften während der Kreditlaufzeit einen Wertzuwachs erfahren haben, sodass die LTVs bei Fälligkeit niedriger sein dürften als bei der Ausreichung.
2. Die niedrigeren LTVs im jüngsten Zyklus bedeuten, dass der Anteil der auslaufenden Kredite am Markt geringer ist als während der globalen Finanzkrise.
3. Aufgrund des geringeren Verschuldungsgrads waren die in den Kreditvergabeprozess eingebauten Eigenkapitalpolster zudem größer als während der globalen Finanzkrise. Dadurch war das Distress-Risiko geringer.

Dadurch dürften die Notverkäufe aufgrund von Refinanzierungsproblemen zunehmen. Ein Tsunami ist jedoch nicht zu befürchten. Gleichzeitig könnten sich dadurch Chancen für alternative Kreditgeber ergeben, Kredite zu relativ niedrigen Beleihungsquoten zu vergeben und zugleich dank höherer Finanzierungskosten und Margen wesentlich höhere Renditen zu vereinnahmen, da sich traditionelle Kreditgeber stärker auf nachrangigere Segmente der Kapitalstruktur konzentrieren.

Abb. 3: Anstehende Fälligkeiten gewerblicher Immobilienkredite: Welle statt Mauer

Quelle: Trepp, 2023

Anhaltender Bedarf für bezahlbaren Wohnraum

An bezahlbarem Wohnraum mangelt es zwar schon seit Jahrzehnten. In jüngster Zeit haben die hohe Inflation, die steigenden Zinsen, ein Baustopp und eine erhöhte Nachfrage das Problem jedoch noch verschärft und der Mangel an bezahlbarem Wohnraum ist akuter denn je. Die Lösungen für dieses globale Problem variieren von Land zu Land, da die weltweiten Regierungen unterschiedliche Ansätze in Bezug auf die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum verfolgen.

Um das Problem zu lösen, bedarf es stärkerer öffentlich-privater Partnerschaften (vor allem außerhalb der USA) und einer stärkeren Sensibilisierung für die Anlagechancen in diesem Sektor.

Abb. 5: Globale Investitionstätigkeit: Anteil der staatlich geförderten Transaktionen an der Gesamtheit der Wohnimmobilientransaktionen

Quelle: MSCI, RCA, Oktober 2023