Wie wirkt sich eine alternde Bevölkerung auf das Immobilien-
geschäft aus?

Weltweit steigt die Lebenserwartung, wodurch es immer mehr Senioren (Personen ab 65 Jahren) gibt. Gleichzeitig stagniert der Anteil der Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter (zwischen 15 und 64 Jahren) in einigen Ländern und wird voraussichtlich sogar sinken.

Da die Menschen immer länger leben und die erwerbstätige Bevölkerung immer weiter schrumpft, wird sich die Nachfrage nach Immobilien wahrscheinlich erheblich verändern. Für zukunftssichere Immobilienportfolios ist es unerlässlich, zu begreifen, welche Auswirkungen die alternde Bevölkerung auf die Nachfrage nach Immobilien und Dienstleistungen haben wird.

Was wird sich ändern?

Die Weltbevölkerung ist seit 2000 um 26 % gewachsen.¹ Dieser Trend manifestiert sich auf drei Arten:

• Die Lebenserwartung steigt. Laut der Weltgesundheitsorganisation (WHO) ist die durchschnittliche Lebenserwartung von 66,8 Jahren im Jahr 2000 auf 73,1 Jahre im Jahr 2019 gestiegen. Infolgedessen nimmt der Anteil der älteren Bevölkerung an der Gesamtbevölkerung in vielen Ländern zu. In Japan beispielsweise wird der Anteil der über 65-Jährigen an der Gesamtbevölkerung bis 2065 voraussichtlich bei 25 % liegen.¹
• In einigen Regionen geht die wachsende Zahl der Senioren mit sinkenden Geburtenraten einher. In Europa, China und Japan wird die Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter in den nächsten 20 Jahren in absoluten Zahlen abnehmen.¹
• In manchen Ländern ist ein Bevölkerungswachstum in allen demografischen Gruppen zu beobachten. Laut Prognosen hat Indien China im Hinblick auf die Bevölkerungszahl im Jahr 2022 überholt, sodass es nun das bevölkerungsreichste Land der Welt ist. Auch in afrikanischen Ländern ist aufgrund der hohen Geburtenraten in den letzten 20 Jahren mit einem Bevölkerungswachstum zu rechnen.¹ Auf dem afrikanischen Kontinent wird es in Zukunft wahrscheinlich die meisten Menschen im erwerbsfähigen Alter geben.

 

Die sich verändernden Trends in der Weltbevölkerung haben unterschiedliche Auswirkungen je nach Region. In Regionen, in denen die Bevölkerung im Seniorenalter voraussichtlich die Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter zahlenmäßig übertreffen wird, könnte sich die Nachfrage nach Immobilien jedoch radikal verändern.

Wie wirkt sich die alternde Bevölkerung auf Immobilieninvestitionen aus?

Eine wachsende Bevölkerung der über 65-Jährigen wird die Nachfrage nach Immobilien verändern. Nuveen Real Estate hat drei Kernbereiche für Investitionen ermittelt: die Bereitstellung spezieller Pflegeeinrichtungen, Möglichkeiten zur Sanierung von Altenpflegeeinrichtungen in städtischen Gebieten und die Nutzung der gestiegenen Nachfrage im Sektor für alternative Immobilien.

Mit der Nachfrage Schritt halten

Die gezielte Entwicklung von Pflegeeinrichtungen könnte für Immobilieninvestoren ein attraktives Geschäftsfeld sein, da die Nachfrage derzeit das Angebot übersteigt.

Es gibt bereits Anzeichen für ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage in der Altenpflege. Im Vereinigten Königreich stellte das Immobilienunternehmen Savills² fest, dass in den nächsten zehn Jahren jährlich 14.400 neue Pflegeheimbetten benötigt werden. Die Anbieter brauchten drei Jahre (2020–2023), um dieses Jahresziel zu erreichen, und Ende 2023 befanden sich nur 5.900 Betten im Bau.

Kanada hat ähnliche Versorgungsengpässe. Deloitte³ schätzt, dass die Nachfrage nach Pflegeheimbetten bis 2031 im Vergleich zu 2019 um 59 % steigen wird, woraus sich wahrscheinlich Engpässe im Pflegesektor ergeben werden.

Eine Unterversorgung mit spezieller Ausrüstung für die Pflege, wie etwa Betten, könnte ein frühes Anzeichen für eine erhöhte Nachfrage nach Pflegeeinrichtungen in den kommenden Jahrzehnten sein.

Die Lage in Japan untermauert diese Befürchtung. Wie bereits erwähnt, wird der Anteil der älteren Bevölkerung bis 2065 voraussichtlich bei etwa 25 % der nationalen Bevölkerung insgesamt liegen. Die Versorgung in Pflegeeinrichtungen wird den geschätzten Anstieg der älteren Bevölkerung um 8 Millionen in diesem Zeitraum voraussichtlich bei Weitem nicht decken können.⁴

Um dieser wachsenden Nachfrage in Japan und Ländern in einer ähnlichen Lage gerecht zu werden, sind Investitionen aus dem Privatsektor erforderlich.

Sanierung von Immobilien

In Ländern, in denen die Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter abnimmt, wie im Vereinigten Königreich, in China und in Japan, werden wahrscheinlich Möglichkeiten zur Sanierung von Immobilien zur Unterstützung einer wachsenden älteren Bevölkerung in Betracht gezogen.

Die Nachfrage nach Büroflächen könnte bei einer stagnierenden und abnehmenden Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter sinken. Kaum genutzte Gebäude könnten umgestaltet werden, um beispielsweise die stationäre und ambulante Altenpflege auszubauen.

Im Vereinigten Königreich sind bereits erste Anzeichen für eine Tendenz zur Umgestaltung von Büros zu erkennen. Die Normalisierung des Homeoffice hat dazu geführt, dass die Nachfrage nach Büroflächen zurückgegangen ist. Im Jahr 2023 waren etwas mehr als 20 % der Immobiliengeschäfte, die schwerpunktmäßig auf das Gastgewerbe ausgerichtet waren (insgesamt 2,4 Milliarden Pfund), Umbauten von Bürogebäuden in Hotels.⁵

Würde die Nachfrage nach Büroflächen und ähnlichen Immobilien, die auf die Erwerbsbeschäftigung ausgerichtet sind, im Einklang mit einer sinkenden demografischen Entwicklung im erwerbsfähigen Alter zurückgehen, könnten Bauträger diese Immobilien durchaus als Entwicklungsmöglichkeiten betrachten, um der wachsenden Nachfrage aus Sektoren wie Gastgewerbe, Wohnungsbau und Altenpflege gerecht zu werden. Diese Einrichtungen würden Senioren den Zugang zu Lebensmitteln, Gesundheitseinrichtungen und Verkehrsmitteln erleichtern.

Mehr als nur Wohnbereiche

Da weiter in Seniorenwohnheime investiert wird, könnte das Gesundheitswesen, insbesondere Arztpraxen, in Zukunft ebenfalls mit einer erhöhten Nachfrage konfrontiert sein.

In den USA geben über 65-Jährige im Durchschnitt dreimal mehr für die Gesundheitsversorgung aus als die Bevölkerung im Alter von 19 bis 44 Jahren (Abbildung 2). Diese Altersgruppe wird zwischen 2024 und 2040 voraussichtlich dreimal schneller wachsen als die Gesamtbevölkerung und dürfte bis 2040 22 % der Bevölkerung ausmachen. Derzeit sind 93 % der Arztpraxen ausgelastet und werden von diesem demografischen Aufwind stark profitieren.⁶

Die USA können auch von der Verlagerung von der Krankenhausversorgung hin zu ambulanten Einrichtungen profitieren, die oft praktischer und kostengünstiger sind. Seit 1995 sind die Krankenhauseinweisungen um 21 % zurückgegangen, während ambulante Behandlungen um 52 % zugenommen haben.⁷ In Kombination mit einem immer dünner werdenden Angebot dürfte dies dazu führen, dass die Kapazitäten nahezu ausgeschöpft sind, was erhebliche Chancen für den Erwerb und die Entwicklung moderner ambulanter Gesundheitseinrichtungen bietet. Diese Chancen sind nicht auf die USA beschränkt.

Chancen durch eine alternde Bevölkerung

Der Markt für gewerbliche Immobilien wird sich angesichts der zunehmenden Zahl älterer Menschen erheblich verändern. Um den Anforderungen an die Altenpflege gerecht zu werden, reicht es nicht aus, nur auf neue Bauprojekte zu setzen. Die Sanierung bestehender Immobilien – beispielsweise Bürogebäude in Städten mit schrumpfender Erwerbsbevölkerung – bietet Bauunternehmen die Möglichkeit, den wachsenden, aber unterschiedlichen Anforderungen der Altenpflege gerecht zu werden.

Wie bei anderen Megatrends, wie der Verstädterung und dem Übergang zu einer CO₂-armen Wirtschaft, werden Investitionen des Privatsektors erforderlich sein, um die Anforderungen an Immobilien an die alternde Bevölkerung anzupassen, was dazu führt, dass die demografische Gruppe der Senioren für den Immobilienmarkt immer wichtiger wird.