Verstädterung im Wandel

Die Verstädterung verspricht mehr Wohlstand für einen wachsenden Anteil der Weltbevölkerung. Dennoch ist sie von je her mit zunehmender Einkommensungleichheit und der Zerstörung der natürlichen Umwelt verknüpft.

Die Geschichte der Verstädterung

2009 markierte einen Kipppunkt für die Weltbevölkerung. In jenem Jahr wurde die Mehrheit zu Stadtbewohnern. Heute leben schätzungsweise 57,9 % der Bevölkerung in städtischen Gebieten, wobei ihr Anteil laut den Vereinten Nationen bis 2050 auf 68,4 % ansteigen dürfte. 

Vor Mitte des 19. Jahrhunderts lebten weniger als 10 % der Weltbevölkerung in Ballungszentren. Dies veränderte sich durch die industrielle Revolution. Der technologische Fortschritt steigerte die städtische Wirtschaftsleistung und lockte die ländliche Bevölkerung in die Städte. Die modernisierte Sanitärversorgung in den Städten trug währenddessen zur Senkung der Sterblichkeitsraten in den entwickelteren Ländern bei. 

Von automatisierten Maschinen für Landwirtschaft und das verarbeitende Gewerbe bis hin zu aktuellen Innovationen in Bereichen wie generativer künstlicher Intelligenz wurde die Entwicklung der städtischen Gebiete im 20. und 21. Jahrhundert mit Fortschritten in den Bereichen Kommunikation, Automatisierung und Transport vorangetrieben. 

Die Schwelle für die Einstufung als Stadt ist relativ niedrig und von Land zu Land verschieden. Dies wird belegt anhand der Messung der Zunahme der städtischen Bevölkerung mit mehr als fünf Millionen Einwohner. Im Jahr 2000 gab es 46 Städte mit über fünf Millionen Einwohnern. Die Gesamtbevölkerung dieser Städte betrug damals 555 Millionen Einwohner bzw. 9,1 % der Weltbevölkerung. 

Bis 2035 soll die Zahl der Städte mit über fünf Millionen Einwohner auf 121 ansteigen und sich damit nahezu verdreifachen. Die Gesamtbevölkerung würde mehr als eine Milliarde Einwohner umfassen und 13,6 % der Weltbevölkerung ausmachen, was einer Zunahme von 50 % in 35 Jahren entspricht.

Asien sticht hervor. In Asien befinden sich mehr als die Hälfte (67 %) dieser Megastädte mit einer bis 2035 prognostizierten Gesamtbevölkerung von 817 Millionen (was 9,6 % der Weltbevölkerung entspricht). Im Gegensatz dazu würden alle Megastädte in den anderen Regionen insgesamt nur 6,3 % der Bevölkerung ausmachen. 

Für Afrika wird der größte Anstieg der städtischen Bevölkerung erwartet, von nur drei Städten mit über fünf Millionen Einwohner im Jahr 2000 auf 24 Städte bis 2035. Die Bevölkerung der Megastädte wird sich mit einem Anstieg von 27 Millionen auf 234 Millionen Einwohner fast verzehnfachen.

Städtisch vs. vorstädtisch

In einkommensstarken Industrieländern sind die Bevölkerungen bereits stark verstädtert. Seit einigen Jahrzehnten wird jedoch eine Abwanderung in die Vororte der Städte mit geringerer Bevölkerungsdichte beobachtet. Obwohl sie den meisten Definitionen nach als städtisch gelten, hat ihre geringere Bebauungsdichte die Abhängigkeit von Privat- und Nutzfahrzeugen erhöht, deren Kohlenstoffintensität zu dem gestiegenen Ausstoß von Treibhausgasen (THG) beiträgt.  

Gebiete mit geringerer Dichte beeinträchtigen stärker die Verfügbarkeit von Land, Waldflächen und Agrarflächen pro Kopf als eine dichtere Stadtentwicklung. Demgegenüber können hochgradig verstädterte Gebiete mit moderner Infrastruktur Menschenmassen häufig und effizient mit öffentlichen Verkehrsmitteln befördern und stabile erneuerbare Energien, sauberes Wasser, effiziente Abfallentsorgung und moderne Sanitäranlagen bereitstellen, die weniger umweltschädigend als die Ausdehnung der Vorstädte sind.

Was hat sich geändert? 

Die Covid-Pandemie wirkte sich deutlich negativ auf die Verstädterung aus. Im Vergleich zu den Zahlen in den vorhergehenden zehn Jahren¹ gingen ausländische Direktinvestitionen zwischen 2020 und 2022 um 15 % zurück, was zu erheblichen Verzögerungen bei städtischen Bauprojekten führte. Darüber hinaus haben die pandemiebedingten Lieferkettenprobleme und die steigenden globalen Spannungen dazu beigetragen, das volle Potenzial einer nachhaltigen städtischen Zukunft zu stören und zu behindern.

Die Pandemie war zudem ein Katalysator für die Abwanderung vieler Menschen aus Megastädten. Infolge der positiveren Haltung gegenüber der Arbeit von Zuhause aus ist es heute weniger wichtig als noch vor der Pandemie, in der Nähe von Stadtzentren wohnhaft zu sein. Die meisten Arbeitgeber verlangen jedoch, dass mindestens ein Teil der wöchentlichen Arbeitszeit im Büro verrichtet wird. Arbeitnehmer müssen daher in erreichbarer Nähe zu ihren Büros wohnen.

Und so setzt sich der stetige Wandel hin zum Stadtleben fort. Während die durch die Pandemie verursachten Störungen abnehmen, stehen verschiedene Herausforderungen weiterhin im Fokus. Dazu gehört insbesondere der Klimawandel. 

Städte verursachen rund 70 % der weltweiten THG-Emissionen und sind nach wie vor besonders anfällig für klimabedingte Risiken wie häufige und anhaltende Hitzewellen, Dürren, Überschwemmungen und Wasserknappheit. Die Mischung aus Beton, Metallstrukturen, Asphalt und wenigen Grünflächen führt dazu, dass städtische Gebiete Wärme absorbieren und sich in Wärmeinseln verwandeln. Im Rahmen des Copernicus-Beobachtungsprogramms der EU wurde festgestellt, dass die Temperaturen in städtischen Gebieten bis zu 10 °C über denen in ländlichen Gebieten liegen könnten. 

Anhaltende Klimaveränderungen wirken sich langfristig negativ auf das Wirtschaftswachstum aus.² Für städtische Gebiete sind ehrgeizigere Anpassungsmaßnahmen erforderlich, um solche wirtschaftlichen Verluste zu vermeiden. Diese Maßnahmen können klimabedingte Verluste erheblich reduzieren, aber nur, wenn sie schnell und effizient umgesetzt werden.

Auswirkungen und Chancen für Real Assets 

Real Estate

Wachstum und Wandel waren schon immer ein Impulsgeber für die Nachfrage nach Immobilien. Die Weltbevölkerung wächst weiter, und die anhaltende Abwanderung von ländlichen in städtische Gebiete bietet weltweit Chancen für eine erhöhte Nachfrage in den wichtigsten und alternativen Immobiliensektoren. 

Einzelhandel und Industrie: Eine steigende und zunehmend verstädterte Bevölkerung, insbesondere in Asien und Afrika, dürfte zu einem explosionsartigen Anstieg des Konsums führen, der dem in der entwickelten Welt erzielten Wachstum in noch größerem Maßstab entspricht. Durch erhöhte Dichte und steigende Einkünfte werden Tausende von attraktiven Einzelhandelsflächen entstehen, die derzeit noch nicht vorhanden sind. 

Wohnen: Eine wachsende Bevölkerung wird mehr, bessere und diversifizierte Wohnmöglichkeiten benötigen. Steigende Haushaltseinkommen führen in der Regel zu kleineren Haushalten und einer Nachfrage nach einer Vielzahl von Wohnmöglichkeiten, die viele Entwicklungsmöglichkeiten bieten. Die meisten reifen Märkte befinden sich in einer Immobilienkrise mit niedrigen Beständen und steigenden Preisen. Ein dichterer und effizienterer städtischer Wohnungsbau kann dazu beitragen, das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu verringern und so die Lebenshaltungskosten zu senken.

Büros: In Entwicklungsregionen dürfte sich die Wirtschaft auf einen größeren Anteil von Beschäftigten in den Bereichen Finanz-, Fach- und Technologiedienstleistungen verlagern, da die Bevölkerung zunehmend ein hohes Bildungsniveau erreicht. In reiferen städtischen Gebiete können bestehende Büroflächen saniert oder zurückgebaut werden und durch neue oder renovierte kohlenstoffarme Immobilien ersetzt werden.

Infrastruktur 

Für eine nachhaltige und widerstandsfähige städtische Zukunft bedarf es erneuerbarer Energien, intelligenter Netzlösungen, energieeffizienter Systeme und verschiedener anderer Technologien. Um eine kohlenstofffreie Zukunft zu erreichen, müssen Regierungen, Investoren und politische Entscheidungsträger gemeinsam Maßnahmen zur Förderung dieses Übergangs ergreifen. Indem wir uns auf diese Strategien konzentrieren, können wir Städte bauen, die nicht nur grüner und lebenswerter, sondern auch wirtschaftlich dynamisch und widerstandsfähig sind.

Energiewende: Derzeit verbrauchen städtische Gebiete 78 % der weltweiten Energie und sind für über 60 % der THG-Emissionen verantwortlich.³ Mit dem Wachstum der Städte werden Energieverbrauch, CO2-Emissionen und Netzinfrastrukturen mit beispiellosen Anforderungen konfrontiert sein, was den Bedarf an innovativen und nachhaltigen Energielösungen vorantreibt. 

Die wachsende Weltbevölkerung in den Städten wird die Nachfrage nach Strom erhöhen, daher werden mehr erneuerbare Energiequellen benötigt. Solar- und Windenergie, Batteriespeicher und Wasserstoff werden zur Deckung des steigenden Energiebedarfs eine entscheidende Rolle spielen. Da die Kosten dieser Technologien weiter abnehmen, werden sie gegenüber der herkömmlichen, auf fossilen Brennstoffen basierenden Stromerzeugung immer wettbewerbsfähiger.⁴

Intelligente Netzwerktechnologien werden für den Übergang zu einer kohlenstoffarmen Wirtschaft von entscheidender Bedeutung sein, da sie ein effizientes Management von Spitzenlasten ermöglichen und gleichzeitig für Flexibilität und Widerstandsfähigkeit sorgen. Der Zustrom neuer erneuerbarer Energiequellen und die durch die Elektrifizierung unseres Lebensstils steigende Stromnachfrage werden die Kapazitäten des derzeitigen Netzes auf die Probe stellen. Beispielsweise wird die wachsende Beliebtheit von Elektrofahrzeugen das Stromnetz erheblich belasten. Um den steigenden Strombedarf zu decken, sind umfassende Investitionen in neue Infrastruktur erforderlich. 

Digitale Infrastruktur: Die hohe Datennachfrage der zunehmenden Stadtbevölkerung wird das Wachstum der digitalen Infrastruktur, darunter mobiler Infrastruktur, Rechenzentren und Glasfaser, vorantreiben. Der durch die digitale Infrastruktur gestiegene Strombedarf und die wachsenden Volkswirtschaften strapazieren die heutigen Systeme, wodurch sich Möglichkeiten für Partnerschaften in Teilsektoren eröffnen. Die Beschränkungen des Stromnetzes und der Zugang zu freien Kapazitäten werden die Auswahl des Standorts von Rechenzentren beeinflussen und Entwicklungsmöglichkeiten vorantreiben.

Abfallbeseitigung/-reduzierung: Aufgrund der beschleunigten Verstädterung wird die Bewältigung der zunehmenden Abfallmenge eine der größten Herausforderungen darstellen. Künftig könnten Städte die Energie von Methanemissionen aus Deponien zur Stromerzeugung nutzen. In einem weiteren Schritt sollten Technologien zur Kohlenstoffabscheidung und -speicherung eine bahnbrechende Rolle bei der Reduzierung der CO2-Emissionen spielen.

Die meisten Technologien, die erforderlich sind, um Städte kohlenstofffrei zu machen, sind bereits verfügbar und müssen nunmehr eingesetzt werden. Die Verstädterung wird die Politik der sauberen Energie vorantreiben, da die Bürgerinnen und Bürger Lösungen zur Verbesserung ihrer Lebensqualität einfordern. Die Regierungen müssen darauf reagieren, indem sie öffentliche Strategien entwickeln, die Investitionen in diese neuen Technologien fördern und attraktive Renditen für Investoren und Unternehmen bieten, die bereit sind, die Herausforderung des Aufbaus und Betriebs einer kohlenstoffarmen Infrastruktur zu meistern. 

Naturkapital 

Die Verstädterung hat sowohl Auswirkungen auf das Angebot als auch auf die Nachfrage für landbasierte Naturkapitalinvestitionen. Auf der Angebotsseite kann die Ausdehnung von Städten und Vorstädten die Verfügbarkeit von Land für die landwirtschaftliche Produktion verringern. Auf der Nachfrageseite ist die Verstädterung ein wichtiger Treiber für Baumaterialien wie Holz. Für die mit der Verstädterung verbundene Entwicklung, die sich negativ auf ökologisch bedeutende Feuchtgebiete, Bäche oder Lebensräume auswirkt, muss durch die Wiederherstellung ähnlicher Gebiete ein Ausgleich geschaffen werden. 

Bestand an Agrarflächen: Die städtische Expansion führt in vielen Teilen der Welt häufig zum Verlust von Agrarflächen. Laut Landwirtschaftszählung 2022 sind in den USA zwischen 2017 und 2022 über 14 Millionen Hektar, also fast 4 % der landwirtschaftlichen Nutzflächen, verloren gegangen. 

Die Faktoren des Flächennutzungswandels sind vielfältig und unterscheiden sich je nach Region, der Entwicklungsdruck ist jedoch ein gemeinsames Thema. Der Verlust von Agrarflächen hat globale Auswirkungen auf die Nahrungsmittelproduktion, die Wirtschaft und Umweltsysteme wie die biologische Vielfalt und die Kohlenstoffspeicherung. Aus Anlagesicht erhöht der Verlust von Agrarflächen auch den Druck auf die bestehenden landwirtschaftlichen Flächen, produktiver zu werden, um die Nachfrage einer wachsenden Bevölkerung zu decken – ein anhaltender Trend, der den Wert von Agrarflächen langfristig erhöht.

Nachfrage nach Holz: Der Neubau und die Verbesserung von Wohngebäuden gehören zu den wichtigsten Endverbrauchermärkten für eine breite Palette von Holzprodukten, von Schnittholz bis hin zu Bodenbelägen. 

In den USA entfallen auf den Wohnungsbaumarkt 75 % des gesamten Verbrauchs an Holzprodukten (FEA, 2024). Neben dem traditionellen Wohnungsbau in Holzbauweise hat das Wachstum und die Entwicklung der Massenholztechnologie in den letzten Jahrzehnten dazu geführt, dass Flachbauten, mittelhohe Gebäude und Industriegebäude mit Holz errichtet wurden. Indem Holz durch kohlenstoffintensivere Materialien in Gebäuden ersetzt wird, können die Emissionen aus dem Bausektor, auf den derzeit jährlich etwa 40 % der globalen THG-Emissionen entfallen, erheblich reduziert werden.⁵

Investitionen in Forstland können zur Förderung dieser Klimaschutzpraxis beitragen und einen Mehrwert für Anleger mit Klima- oder Dekarbonisierungszielen für ihre Portfolios bieten.

Ausgleich zwischen Entwicklung und Wiederherstellung: In mehreren Anlageregionen ist gesetzlich vorgeschrieben, dass die negativen Umweltauswirkungen der Entwicklung durch die Wiederherstellung ähnlicher Naturgebiete ausgeglichen werden müssen. 

In den USA sorgt ein marktbasiertes System von Gutschriften für Projekte zur Wiederherstellung und Lastschriften aufgrund der Entwicklung dafür, dass ökologisch wichtige, bundesstaatlich geschützte Gebiete nicht verloren gehen.  

Die Nachfrage nach Gutschriften für die Wiederherstellungs ist in der Regel in Gebieten am höchsten, in denen es bedeutende Wohnungs- und Gewerbeentwicklungs-, Verkehrs- und öffentliche Infrastrukturprojekte im Zusammenhang mit der Verstädterung gibt. Landgebundene Investitionen, die Feuchtgebiete, Bäche und Lebensräume gefährdeter Arten aktiv verbessern oder wiederherstellen, können Gutschriften erwerben und Einnahmen aus dem Verkauf dieser Gutschriften generieren. 

Die Verstädterung unterliegt in mehr als einer Hinsicht einem Wandel

Die fortschreitende Verstädterung wurde durch die Pandemie vom Kurs abgebracht, was durch steigende geopolitische Spannungen und internationale Handelskonflikte weiter verschärft wurde. Infolge der Pandemie sind Menschen zudem aus städtischen Gebieten abgewandert und in Vorstädte und ländliche Gebiete umgezogen, da für viele das Arbeiten im Homeoffice erleichtert wurde.

Trotz dieser Umwälzungen sind wir der Ansicht, dass sich die Verstädterung weiterhin stark fortsetzen wird und Chancen in den Bereichen Immobilien, Infrastruktur und Naturkapital eröffnet. 

Dies dürfte Immobilien in allen Regionen zugute kommen, da die wachsende Stadtbevölkerung, insbesondere in Asien und Afrika, mehr Waren und Dienstleistungen nachfragt, was Chancen im Einzelhandel und in der Industrie schafft, während der Wohnungsbau weiterhin vielfältige Entwicklungsmöglichkeiten bieten wird. Reife städtische Gebiete werden sich durch Sanierung oder die Ersetzung durch Gebäude mit nachhaltigerem Design weiter entwickeln.

Die Infrastruktur wird weiter von Bedeutung sein, da Umweltziele für Regierungen und Entwickler immer wichtiger werden. Eine stärkere Abhängigkeit von erneuerbaren Energien wird den Weg für intelligente Netztechnologien ebnen, die eine entscheidende Rolle beim Übergang zu einer kohlenstoffarmen Wirtschaft spielen werden.

Das Naturkapital wird fortgesetzt mit einigen Herausforderungen konfrontiert sein, vor allem durch die Ausdehnung der Städte, was die Verfügbarkeit von Agrarflächen bedroht. Die Nachfrage nach Holz dürfte jedoch steigen, da die Stadtentwicklung nach alternativen, umweltfreundlicheren Bauweisen strebt. 

Die Art und Weise, wie Städte gebaut werden und welche Wirtschaftszentren Arbeitnehmer anziehen, verändert sich. Wenn wir in die Zukunft blicken, scheint die Verstädterung nach einer Phase der Disruption stetig wieder an Fahrt zu gewinnen.