Erfolgreiches Impact Investing im Immobiliensektor

Ob Klimawandel, geopolitische Spannungen, die fortschreitende Ungleichheit oder die Pandemie – die Gesellschaft steht vor zahlreichen Herausforderungen und Investoren streben danach, ein Teil der Lösung zu sein.

Sie sind zunehmend auf der Suche nach Strategien, die über die herkömmlichen ESG-Prinzipien (Umwelt, Soziales und Unternehmensführung) sowie Strategien für Responsible Investing (RI) hinausgehen. Sie wünschen sich Investitionen, die bewusst einen messbaren Nutzen für die Menschheit und den Planeten erzeugen. Und genau diese bietet Impact Investing.

Immobilien stellen einen logischen Ausgangspunkt für Impact-Strategien dar, denn sie prägen das Leben der Menschen noch maßgeblicher als andere Sektoren. Die Auswirkungen, die Immobilien auf die Menschen und ihr Lebens- und Arbeitsumfeld ausüben können, sind wesentlich umfangreicher als die meisten anderen Wirtschaftszweige.

Doch wie kann Impact Investing die ambitionierten Ziele erreichen, die es verspricht? Der Schlüssel zum Erfolg liegt in der Verknüpfung der Impact-Messung und -Überwachung mit dem Investment-Management-Prozess.

Integration als entscheidender Erfolgsfaktor

Neben der Kapitalrendite sind für Impact Investing auch weitere Zielvorgaben und Ergebnisse erforderlich. Bei Impact-Strategien für Immobilien muss angesichts der vielen uns bevorstehenden Herausforderungen klar formuliert werden, was sie erreichen, wie sie es erreichen und wie sie den anvisierten Fortschritt messen wollen.

Die traditionellen Methoden in der Vermögensverwaltung müssen dabei zu einem umfassenderen System der Impact-Messung und -Steuerung erweitert werden. Dafür ist es notwendig, wesentliche KPIs, die speziell auf die Impact-Zielsetzungen ausgerichtet sind, hinzuzufügen und die Kennzahlen und Ziele zu präzisieren, damit die Effizienz gesteigert und die Auswertung optimiert werden kann.

Wir haben einen sechsstufigen Prozess für Impact Investing im Immobiliensektor entwickelt, der die theoretischen Aspekte des Impact Investing mit der Analyse und dem Management von Investitionen verbindet. Diesen Prozess haben wir auf Grundlage der Erfahrungen, die Nuveen bereits seit 30 Jahren mit Impact Investments im US-amerikanischen Immobiliensektor und in anderen Assetklassen gesammelt hat, ausgearbeitet.

1. Schritt: Entwicklung der Impact-Strategie und -Zielsetzungen

• Impact-Themen vorgeben: Investoren wählen die Themen aus, die sie angehen möchten und prüfen dann die möglichen positiven Impact-Ergebnisse, die ihre Investition erzeugen könnte. Zu den möglichen Themen gehören bezahlbarer Wohnraum, energieeffiziente Gebäude und soziale Infrastruktur wie Bildungs- und Gesundheitseinrichtungen.
• Eine beweisgestützte Theory of Change definieren: Mit einer systematischen Vorgehensweise – einer „Theorie des Wandels“ – kann der angestrebte Impact sowie die Art und Weise, wie er realisiert werden soll, optimal formuliert werden. Dadurch wird eine deutliche Vision geschaffen, indem die Ziele, die Strategie und die damit verbundenen Absichten definiert werden.
• Strategische Impact-Ziele festlegen: Diese werden aus den Impact-Themen und der Theory of Change abgeleitet.
• Key Performance Indicators (KPIs) auswählen: Die Impact-KPIs werden von der Theory of Change hergeleitet. Sie verbinden die Absicht der Investition sowie deren Beitrag mit der tatsächlich erzielten, messbaren Verbesserung der sozialen oder ökologischen Auswirkungen. Zu den wichtigsten Metriken im Bereich bezahlbarer Wohnraum gehören z. B. die Anzahl der unterversorgten Mieter, die Zugang erhalten, die durchschnittliche Preisdifferenz zur Marktmiete, die Energieeinsparungen von Gebäuden sowie Nachhaltigkeitszertifizierungen.

2. Schritt: Sourcing und Due Diligence

• Die Investitionen nach den Impact-Kriterien und auf mögliche negative Folgen überprüfen: Bei der Due-Diligence-Prüfung sollen potenzielle Investitionen auf etwaige unbeabsichtigte Folgen hin untersucht werden. Ein klassisches Beispiel bei bezahlbarem Wohnraum wäre der negative Nebeneffekt der Gentrifizierung. Um eine echte Revitalisierung zu gewährleisten, müssen die bereits bestehenden Gemeinschaften davon profitieren und Verbesserungen für eine ganze Generation gesichert werden.
  
• Die Ausrichtung auf die Ziele für nachhaltige Entwicklung der Vereinten Nationen (SDGs) bewerten: Die UN-SDGs bilden einen weltweit anerkannten Rahmen mit 17 Zielen, 169 Unterzielen und 231 messbaren Kennzahlen. Bezahlbarer Wohnraum, gesellschaftliche Inklusion und die Reduzierung von CO2-Emissionen lassen sich problemlos als besonders relevante SDGs für Investoren in Wohnimmobilien identifizieren.
  
• Eine ESG- und Due-Diligence-Prüfung durchführen.
  
• Die ESG- und Impact-Kriterien regelmäßig kontrollieren und mit dem Plan abgleichen.
  
   

3. Schritt: Portfolio-Management

• Den Impact-Fortschritt überwachen und mit den Stakeholdern eng austauschen: Die im ersten Schritt definierten messbaren KPIs werden laufend kontrolliert und gesteuert, damit ein aussagekräftiger Mehrwert entsteht - dazu gehört auch die Einbindung wichtiger Stakeholder.
  
• Risiken und eventuelle negative Folgen managen: Es müssen Prozesse zur Behebung etwaiger Abweichungen vom angestrebten positiven Impact und zur Abmilderung negativer Folgen eingerichtet werden. Dies schließt die direkte Zusammenarbeit mit den Investoren oder Immobilienverwaltern ein, um auftretende Probleme zu lösen.
  
• Wertschöpfung durch Impact: Spätestens jetzt sollten die positiven Impact-Ergebnisse der Investition sichtbar sein.

4. Schritt: Messung und Berichterstattung

• Daten zu den Impact-KPIs erfassen und auswerten.
  
• Über die Impact-Ergebnisse an Kunden und die Öffentlichkeit berichten: Eine transparente, fundierte und vergleichbare Impact-Berichterstattung trägt dazu bei, dass Investoren die Informationen erhalten, die sie zur Beurteilung der Zielerreichung benötigen.
  
• Die gewonnenen Erkenntnisse als Grundlage für zukünftige Investitionen nutzen.

5. Schritt: „Responsible Exit“ – Verantwortungsvoll aussteigen

• Die langfristige Nachhaltigkeit und den dauerhaften Impact beim Ausstieg berücksichtigen: Vor dem Ausstieg müssen die Investoren feststellen, ob die Investition ihre Ziele erreicht hat und ob der Impact auf einer finanziell soliden und stabilen Grundlage steht. Bei der Due-Diligence-Prüfung von Bietern werden finanzielle und nicht-finanzielle Gesichtspunkte berücksichtigt, wobei der optimale Käufer mit den Investitionszielen im Einklang steht und Erfahrung mit Impact Investing aufweist.

6. Schritt: Offenlegung und Verifizierung

• Den Ansatz zur Impact-Messung und -Steuerung veröffentlichen: Damit Impact Investing wachsen und sich weiterentwickeln kann, sind gemeinsame Verfahren und Standards für die Impact-Messung und -Steuerung hilfreich. Es bieten mehrere globale Organisationen Rahmenwerke und Metriken an, die weit verbreitet sind, darunter das Global Impact Investment Network/IRIS, Investing for Impact, die UN SDGs und GRESB.
  
• Den Ansatz von unabhängiger Stelle verifizieren lassen.

Rendite und Mehrwert

In vielerlei Hinsicht gilt Impact Investing als natürliche Evolution vom ESG-Investing sowie als Antwort auf die globalen Trends, die die Gesellschaft derzeit prägen. Eine Aufwertung der sozialen und ökologischen Aspekte einer Investition, damit sie parallel zu den finanziellen Renditen betrachtet werden und einer ebenso sorgfältigen Prüfung und Rechenschaftspflicht unterliegen, stellt einen positiven Schritt dar.

Zukünftig könnte der Idealzustand darin bestehen, dass wir Impact Investing nicht mehr als eigenständige Investitionskategorie wahrnehmen, sondern dass die Auswirkungen einer Investition auf die Umwelt und die Gesellschaft vollständig integriert sind. Der finanzielle Ertrag wird dann mit dem übergeordneten Zweck kombiniert und so ein nachhaltiger, langfristiger Mehrwert geschaffen.

Impact Investing bietet der Investment Community die Möglichkeit, einige der zentralen Herausforderungen der Gesellschaft anzupacken. Gleichzeitig können Investoren darauf vertrauen, dass ihre Investitionen langfristige und nachhaltige Renditen für ein möglichst breites Spektrum von Stakeholdern erzielen.

Die mit der Bewältigung gesellschaftlicher Herausforderungen verbundenen wirtschaftlichen Chancen eröffnen institutionellen Investoren Möglichkeiten zur Differenzierung ihrer Investitionen. Wir sind der festen Überzeugung, dass es möglich ist, mit Immobilien-Investitionen nicht nur finanzielle Renditen zu erwirtschaften, sondern auch die langfristigen Bedürfnisse der Gesellschaft zu erfüllen und gleichzeitig einen verantwortungsbewussten Beitrag zum Schutz unseres Planeten zu leisten.