Zunehmende Ungleichheit

Die zunehmende globale Ungleichheit kann als ein wichtiger Megatrend mit großen Auswirkungen auf die Zukunft der Gewerbeimmobilien angesehen werden. Dazu gehören auch die Chancen, die mit bezahlbarem Wohnraum verbunden sind. Angesichts einer wachsenden Bevölkerung, die mit einer Lebenshaltungskostenkrise konfrontiert ist, unterdurchschnittlicher finanzieller Bildung und ungleichem Zugang zu lokalen Lebensmittelgeschäften und Gesundheitsversorgung haben Investoren in bezahlbaren Wohnraum die Möglichkeit, diese globale Nachfrage zu nutzen und gleichzeitig die Kluft zu verschiedenen gesellschaftlichen Ungleichheiten zu überbrücken.

Die aktuelle Lage beim globalen Wohlstand

 Laut dem World Inequality Lab besitzen die obersten 10 % der Weltbevölkerung 52 % des Gesamteinkommens und 76 % des Gesamtvermögens (Abbildung 1). Gleichzeitig verfügen die untersten 50 % der Weltbevölkerung über nur 8 % des Gesamteinkommens und 2 % des Gesamtvermögens.¹ 

 Während ein kleiner Teil der Weltbevölkerung einen erheblichen Teil des Gesamtvermögens kontrolliert, variiert die Ungleichheit je nach Region. Die obersten 10 % der Bevölkerung kontrollieren 59 % des Gesamtvermögens in Europa, 67 % des Gesamtvermögens in Süd- und Südostasien und 70 % des Gesamtvermögens in Nordamerika. In den USA haben 39 % der Erwachsenen nicht genügend Ersparnisse, um einen Monat lang ihre Lebenshaltungskosten zu decken, und fast ein Drittel der Erwachsenen gibt an, dass sie nicht sicher sind, ob sie 2.000 US-Dollar zusammenbringenen könnten, falls im nächsten Monat ein unerwarteter Bedarf auftritt.²

Weltweite Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum nutzen

Initiativen für bezahlbares Wohnen tragen dazu bei, Gemeinschaften zu regenerieren, indem sie Menschen nachhaltige Arbeits- und Lebensräume bieten. Der Wandel von redundanten zu umfunktionierten Bereichen kann die geografische Ungleichheit in vielen unserer Städte verringern. 

Beispielsweise gelingt durch die Etablierung von Lebensmittelgeschäften, Einrichtungen der Gesundheitsversorgung und anderen Institutionen eine sinnvolle Förderung unterversorgter Gemeinschaften. Die staatlichen Programme unterscheiden sich je nach Region, doch besteht der gemeinsame Nenner darin, dass Investitionen erforderlich sind, um diese globale Nachfrage nach erschwinglichem Wohnraum zu unterstützen. 

Wir beobachten, dass sich die Vermögenslücke in allen Regionen vergrößert und der Großteil des globalen Vermögens in den Händen einiger weniger liegt, während viele Menschen in einkommensschwächeren Regionen weltweit mit denselben Herausforderungen konfrontiert sind: die Krise der Lebenshaltungskosten, schlechte Finanzkenntnisse und Schwierigkeiten beim Zugang zu Notwendigkeiten wie Lebensmitteln und Gesundheitseinrichtungen. 

Immobilien, die sich auf bezahlbares Wohnen konzentrieren, erschließen einen Sektor mit einer beträchtlichen globalen Nachfrage, der von staatlichen Programmen unterstützt wird und ein Modell mit geringer Volatilität für Investitionen bietet. Darüber hinaus bietet bezahlbares Wohnen die Möglichkeit für eine Mischung, welche eine globale Nachfrage nach Wohnraum und Einrichtungen deckt, die sich positiv auf das tägliche Leben auswirken – vom Lebensmitteleinkauf bis hin zur Bildung auf allen Ebenen.

Verbesserung der wirtschaftlichen Gleichstellung

Eines der größten Hindernisse bei der Bewältigung der Vermögensungleichheit ist die Kostenlast, mit der viele Mieter konfrontiert sind. Die steigenden Mieten haben fast weltweit dazu geführt, dass es vielen schwerer fällt, ihre Miete und andere Rechnungen zu bezahlen, wodurch es unwahrscheinlich ist, dass Personen mit niedrigerem Einkommen jeden Monat Geld sparen können. Der Umgang mit den Mietkosten ist eine Komponente dieses Problems, obwohl eine andere darin besteht, die Finanzkompetenz zu verbessern und die Mieter über die verfügbaren Instrumente zur Erleichterung der finanziellen Belastung aufzuklären.

Laut der Analyse des TIAA Institute treffen die meisten in den USA ansässigen Erwachsenen Finanzentscheidungen mit einem allgemein schlechten Niveau an Finanzkenntnissen. Der TIAA Institute-GFLEC Personal Finance Index (P-Fin Index) bewertet jährlich die Finanzkompetenz unter US-Erwachsenen und untersucht den Zusammenhang zwischen Finanzkompetenz und finanziellem Wohlbefinden. 

Laut dem Bericht 2024 beantworteten Erwachsene in den USA nur 48 % der 28 Indexfragen richtig. Daher besteht ein wachsender Bedarf, die Finanzkompetenz zu verbessern. Nach unserer Ansicht können verantwortungsvolle Mietwohnungseigentümer das finanzielle Wohlbefinden der Bewohner durch Finanzkompetenz- und Beschäftigungshilfeprogramme in lebendigen Gemeinschaften verbessern. Indem verantwortungsbewusste Eigentümer diese Ressourcen zum Beispiel in bezahlbaren Wohnanlagen anbieten, können sie die wirtschaftliche Gleichstellung positiv verbessern und die finanziellen Aufwärtschancen für einkommensschwächere Haushalte fördern. 

Jüngste Erkenntnisse des US-Hypothekenanbieters Fannie Mae deuten darauf hin, dass ein wachsender Anteil der Bevölkerung von einem Gehaltseingang zum nächsten lebt. Der Prozentsatz der Mieter in den USA, die angeben, dass dies auf sie zutrifft, stieg von 50 % im Jahr 2021 auf 63 % im Jahr 2023.³ Die Bewältigung dieser Herausforderungen durch Investitionen mit sozialer Wirkung wie bezahlbares Wohnen mit Bildung ist eine Möglichkeit, eine effektive Brücke zu schaffen, um das finanzielle Wohlbefinden vieler zu verbessern.

Um die wirtschaftliche Gleichstellung zu verbessern, können verantwortungsvolle Mietwohnungseigentümer Programme innerhalb von Gemeinschaften initiieren, die das finanzielle Wohlergehen der Bewohner unterstützen. Ein Beispiel aus den USA ist die Partnerschaft mit einer Organisation wie der Flagstone Initiative, die es Bewohnern ermöglicht, ihre Mietzahlungen auf zwei Zahlungen zu verteilen, um sie besser an die standardmäßigen zweiwöchentlichen Gehaltszahlungen anzupassen. So können Mieter Mittel für anderen wesentlichen Bedarf freisetzen und leiden zu Beginn des Monats an einer geringeren finanziellen Belastung. 

Es gibt weitere Systeme, die dazu beitragen, die Kreditwürdigkeit der Bewohner zu erhöhen, während andere Unterstützung durch Mietentlastung für diejenigen bieten, die plötzlich in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Diese Initiativen tragen dazu bei, den Miet- und Wohnungsmarkt zu stabilisieren, wodurch weniger Mieterfluktuation entsteht und die Notwendigkeit für Zwangsräumungen reduziert wird. Die Bereitstellung wichtiger Unterstützungsstrukturen für Mieter durch verschiedene Programme kann dazu beitragen, finanzielle Sorgen zu lindern und ein Risikoprofil der Mieter aufzubauen, wodurch sie mehr Chancen bezüglich der Immobilienversorgung haben.  

Verbesserung des Zugangs zu Gesundheitsversorgung und Nahrungsmitteln

Untersuchungen von Nuveen Real Estate deuten darauf hin, dass Mieter mit niedrigerem Einkommen einen ungleichen Zugang zum Gesundheitswesen und zum Lebensmitteleinzelhandel gegenüber Mietern mit höherem Einkommen haben. Konkret sind Bewohner bezahlbarer Wohnungen stärker benachteiligt als Bewohner von Wohnungen der Klasse A, was die fußläufige Erreichbarkeit von Gesundheitseinrichtungen und Lebensmittelgeschäften betrifft. 

Laut CoStar-Daten verfügen in 46 der 54 wichtigsten US-Märkte Wohnungen der Klasse A über mehr Gesundheits- und Lebensmittelimmobilien im Umkreis von rund 1,5 Kilometern von der Wohnung als bezahlbare Wohnanlagen (Abbildung 2). Dies bietet Investoren die Möglichkeit, Regenerationsgemeinschaften zu entwickeln, die ein nachhaltiges Ökosystem aus Nahrungsmittel- und Gesundheitsversorgung sowie Bildung für bezahlbare Wohnanlagen schaffen. 

Die Analyse der Gesundheitsunterschiede nach Einkommen des TIAA Institute zeigt, dass in den USA der Unterschied in der Lebenserwartung zwischen Reich und Arm bei Männern 15 Jahre und bei Frauen 10 Jahre beträgt.⁴ Daher besteht ein klarer Bedarf, den Zugang von einkommensschwächeren Gemeinschaften zum Gesundheitswesen zu verbessern.

Die Schaffung dieser Ökosysteme ist eine Chance, die wirtschaftliche Aktivität zu steigern, Arbeitsplätze zu schaffen und das allgemeine Wohlbefinden der Bewohner bezahlbarer Wohnungen zu verbessern und gleichzeitig die wachsende Nachfrage zu decken. 

Weltweite Nachfrage nach bezahlbarem Wohnen

Wie in den USA ist die Lebenserwartung in Europa wesentlich mit der Einkommensungleichheit verbunden. In Großbritannien ist die Lücke bei der Lebenserwartung zwischen den am stärksten und am wenigsten benachteiligten Regionen von 7,4 auf 8,7 Jahre gestiegen.⁵ Der Anstieg der Ungleichheit steht nun überall auf der politischen Tagesordnung, und 2022 kündigte die britische Regierung ihren lang erwarteten Plan „Levelling Up“ an, um die Lücke zwischen den reichsten und ärmsten Teilen des Landes zu schließen. Durch die Einführung von Fonds, die auf Direktinvestitionen in unterversorgte Regionen abzielen, erkannte sie an, dass Kapital aus dem privaten Sektor erforderlich ist, um zur Bewältigung sozialer und wirtschaftlicher Ungleichheiten beizutragen. 

Immobilieninvestoren spielen eine wichtige Rolle bei der Verbesserung der sozialen Infrastruktur, die moderne Gesundheitseinrichtungen und bezahlbare Wohnungen umfasst. Die operativen Programme einer Anlage werden von entscheidender Bedeutung sein, um die Ungleichheit weiter zu bekämpfen und die Lebensqualität für Mieter mit niedrigerem Einkommen zu verbessern, wobei gleichzeitig sichergestellt wird, dass die Standorte Sicherheit, Zugänglichkeit zu lokalen Verkehrsmitteln und bedarfsgerechte Dienstleistungen wie Nahrungsmittelversorgung, Beschäftigung, Gesundheitsversorgung und Bildung bieten.

In Europa wird soziale Infrastruktur, einschließlich bezahlbarer Wohnraum, häufig von staatlichen Behörden kontrolliert und kann daher schwer zugänglich sein. Eine Studie der Europäischen Union ergab jedoch eine jährliche Investitionslücke von 7 Mrd. € in soziales und bezahlbares Wohnen. Die Investitionen in diesen Sektor müssen demnach um 25 % steigen, was die Argumente für stärkere Partnerschaften zwischen dem privaten und dem öffentlichen Sektor stützt, damit Ungleichheiten erfolgreich bekämpft werden.⁶

In Großbritannien beispielsweise ist eine wachsende Zahl von Anbietern bezahlbaren Wohnraums zu verzeichnen (siehe Abbildung 3). Immobilienmakler Savills prognostiziert, dass For Profit Registered Providers (FPRP) bis 2026 bis zu 23 Mrd. £ für bezahlbare Wohnungen bereitstellen könnten, was ausreicht, um 130.000 neue Wohnungen für „Shared Ownership“ (bei dem der Bewohner seine Wohnung je zum Teil erwirbt und mietet und den Eigentumsanteil allmählich steigern kann) und mit günstigen Mieten zu finanzieren.

In der Region Asien-Pazifik besteht eine erhebliche Einkommensungleichheit, wobei die reichsten 10 % mehr als die Hälfte des Gesamteinkommens der Region verdienten. Das Vermögen ist noch ungleicher verteilt als das Einkommen, und die Wertsteigerung der Vermögenswerte hat dies in den asiatischen Schwellenländern wie Indien und den südostasiatischen Ländern noch verstärkt. 

Umgekehrt verfügen die entwickelten Volkswirtschaften in der asiatisch-pazifischen Region mit einem höheren Bildungsniveau und mehr Möglichkeiten für soziale Mobilität wahrscheinlich über Strategien, um das Problem der Ungleichheit anzugehen, wie z. B. die Bereitstellung bezahlbarer Wohnungen für Haushalte mit niedrigerem Einkommen. Wie in Europa wird bezahlbares Wohnen jedoch stark von den Regierungsbehörden in der Region reguliert. Nur Australien hat ein Pilotprogramm ins Leben gerufen, bei dem die Regierung mit dem Privatsektor zusammenarbeitet, um einen vorab festgelegten Teil bezahlbarer Wohnungen in ausgewählten, von der Regierung genehmigten Wohnprojekten bereitzustellen.

Bekämpfung von Ungleichheit durch bezahlbares Wohnen

Die zunehmende globale Vermögenslücke besteht aus unzähligen Herausforderungen, aber wir sehen in allen Regionen ähnliche Probleme. Die Lebenshaltungskosten erschweren es, mit den Mietpreisen und sonstigen Kosten Schritt zu halten, so dass viele Menschen nicht in der Lage sind, Geld zu sparen. Weitere Symptome dieser Vermögenslücke sind mangelnde Finanzkompetenz bei vielen Menschen und ein unzureichender Zugang zu notwendigem Bedarf wie Nahrungsmitteln, Gesundheitsversorgung und Bildung.

Staatliche Interventionen zur Bewältigung dieser Problematik befinden sich in verschiedenen Erfolgsphasen in unterschiedlichen Regionen, obwohl in Nordamerika, Asien-Pazifik und Europa zunehmend der Konsens herrscht, dass private Investitionen erforderlich sind, um die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum zu decken. Investoren, die bezahlbares Wohnen in Betracht ziehen, um möglicherweise sozial ausgerichtete Portfolioziele zu erreichen, erschließen sich einen Markt mit globaler Nachfrage. Die Erneuerung unterversorgter Gemeinschaften wird erhebliches Kapital erfordern, aber auf diesem Weg tragen Investoren dazu bei, Infrastruktur aufzubauen, mit der die Wohlstandsungleichheit direkt bekämpft werden kann.