미국 상장 부동산 섹터의 랠리는 언제까지 지속될까

미국 연방준비제도(Fed·연준)의 9월 금리 인하에 베팅했던 사람들에게 희소식이 들렸다. 7월 FOMC(연방공개시장위원회)에서 연준은 8회 연속 기준금리를 동결했지만, 물가 안정과 최대 고용이라는 중앙은행의 두 가지 목표를 정책 결정문에 담았기 때문이다. 이러한 표현의 변화는 지난 2년간 인플레이션 억제를 우선시하던 연준의 정책 기조가 마침내 경제 성장 촉진으로 옮겨가고 있음을 시사한다. 제롬 파월 미 연준 의장은 결정문 발표 직후 기자회견에서 “이르면 9월”에 금리 인하가 가능하며, 금리 결정은 여전히 “데이터의 총체성, 변화하는 전망, 리스크 간 균형” 등에 달려 있다고 밝혔다.

이 같은 연준의 발표 후 이틀 만에 미국 증시가 급락한 것은 연준이 시장 상황에 제대로 대처하지 못하고 있다는 투자자들의 우려가 반영된 것으로 볼 수 있다. 또, 이달 초에는 9월 금리 인하에 더해 연말까지의 추가 인하까지 예상 가능한 여러 데이터들도 함께 발표됐다.

미국 노동부가 공개한 6월 구인·이직 보고서(JOLTS)에 따르면 한 달간 구인 건수는 818만건으로, 구직자 1인당 이용 가능 일자리는 1.2개로 각각 감소했다. 3년 만에 가장 낮은 수준이었다. 이는 고용 시장이 냉각되면서 임금 상승 압력도 완화될 수 있음을 뜻한다.

노동 수요 둔화를 반영한 듯, 인건비 및 고용주 부담 복리후생비 등에서 인플레이션을 측정하는 고용비용지수(ECI)는 1분기 1.2%에서 2분기 0.9%로 낮아졌으며, 가장 최근 최고치였던 2022년 1분기 1.4%과 비교하면 훨씬 낮아졌다. 임금 상승률 둔화는 연준의 인플레이션 억제 노력에 긍정적인 신호를 주고 있다.

7월 비농업 고용 보고서 또한 고용 둔화를 확인시켰다. 7월 한 달간 새롭게 창출된 비농업 부문 일자리는 11만 4천개에 그쳐 컨센서스 예상치인 17만 5천개와 지난달 하향 조정된 수치인 17만 9천개를 크게 밑돌았다. 실업률은 4.3%로 상승했고, 임금 상승률은 6월 대비(전년보다는 3.6% 증가) 하락했다. 결국, 고용지표 약세는 올해 연준의 수 차례 금리 인하 가능성을 높여 주었다.

저금리 환경이 현실화되는 가운데 이를 활용하고자 하는 투자자들은 상장 부동산 자산에 대한 포트폴리오 배분 등 여러가지 대응책을 고려할 수 있다.

미국의 상장 부동산 시장은 지난 5년간 팬데믹의 충격과 전례 없는 규모와 속도로 진행된 연준의 금리 인상 사이클 등 힘겨운 시절을 보내야 했다. 그러나 인플레이션 전망이 개선되고 올 가을 연준의 금리 인하가 예상되면서 부동산 섹터는 7월 S&P 500지수에서 7.2%의 수익을 내며 가장 좋은 성과를 거뒀다. 미국 MSCI 리츠 지수 기준, 미국의 부동산 리츠(REITs)는 순자산가치 대비 6% 할인된 가격에 거래되고 있기 때문에 최근 랠리는 지속될 것이라 생각된다.

팬데믹 이후 오피스, 유통, 시니어 주택 부동산 부문에서 신규 공급이 사실상 전무했기 때문에 향후 1~2년 동안 부동산 시장이 새로운 펀더멘털 사이클에 진입할 것으로 보인다. 지난 몇 년간 대규모 공급이 이뤄졌던 아파트 등의 분야에서도 2025년에는 신규 재고가 급격히 감소할 것으로 예상되며 이는 임대료 상승으로 이어질 수 있다. 공급 확대를 저해하면서, 임대료 상승을 지지하는 요인 중 하나로는 2020년 이후 44%나 급등한 건설비용을 꼽을 수 있다.

시니어 주택은 여전히 상업용 부동산 시장에서 가장 인기 있는 분야 중 하나다. 팬데믹 종료 후 시니어 주택 입주율이 상승하는 가운데 시니어 주택 사업자들은 코로나 시대 매출 감소분의 85% 이상을 회복하고 있다. 시니어 주택 사업자는 높은 운영 레버리지의 이점을 누릴 수 있기 때문에 입주율의 상승은 향후 몇 년 동안 견고한 순영업소득(NOI)의 증가로 이어질 것이다. 인구 고령화는 지속적으로 강력한 수요를 창출할 기반이 되고 있다. 전반적으로 적정 가격대의 주택이 부족하다는 점 역시 시니어 주택 시장에 힘을 실어줄 것이다. 그리고 임대료 상승률 또한 과거 수준을 크게 상회할 것으로 전망된다.