투자 전망
시장 변동에 대비하는 탄탄한 부동산 전략
관세 소동이 미국 주식시장을 뒤흔들고 있다. 최근 트럼프 행정부는 한 달 간의 유예 끝에 이웃 국가인 캐나다와 멕시코에 25% 관세를 부과했다. 또한 중국에 대해 이미 시행 중인 관세도 인상했다. 보복 관세의 물결을 뒤따라 전면적인 무역 전쟁의 위험이 고조됐고 S&P500 지수는 하락했다. 반면, 올해 유럽·호주·동아시아 등 MSCI EAFE 지수로 대표되는 미국 외 선진시장은 상대적으로 안전한 투자처를 제공하며 S&P500 지수를 10% 이상 앞섰다.
시장은 미 대선 이후 4개월 동안 관세 시행의 범위와 속도, 그리고 인플레이션과 금리 등 거시경제 변수가 받을 잠재적 영향을 예측하려 노력했다. 우리는 여전히 중국산 제품 대상 약 20%의 관세 인상을 전망하며, 캐나다와 멕시코에도 비슷한 수준의 관세 인상이 있으리라고 본다. 이러한 조건에서는 2025년 말까지 인플레이션에 완만한 상승 압력이 있을 것으로 예상된다. 또한 관세가 시행되지 않았을 경우 연간 2.2%였을 근원 개인소비지출(Core PCE) 물가지수는 연간 2.5%까지 상승할 것이다. 미국 연방준비제도(Fed)가 신중한 입장을 유지하면서 연말까지 0.25%씩 최대 두 차례 금리를 인하해 목표 연방기금금리를 3.75%~4.00% 범위로 조정할 가능성이 높아졌다.
미국 주식시장에서 지속 중인 관세 문제로 고민하는 투자자들은 포트폴리오 변동성을 줄이기 위해 매력적인 가격과 안정적인 수익률을 보이는 다른 자산군을 고려해볼 수 있다.
지난 수년간의 금리 상승은 자본환원율(cap rate·투자 대비 수익률)과 할인율을 높여 상업용 및 주거용 부동산 가치에 타격을 입혔다. 또한 여러 시장에서 건설 활동이 활발해짐에 따라 입주율은 하락했고 임대료 상승세는 약화됐다. 이러한 요인들이 복합적으로 작용해, 현재 미국 부동산 시장은 글로벌 금융위기 이후 가장 어려운 시기다. 2022년 6월부터 2024년 9월 사이 미국 코어 부동산 펀드(U.S. core real estate fund) 가치는 25% 하락했다.
현재 부동산 시장은 금리 상승이 멈추고 건설 활동이 둔화되면서 반등하는 추세다. 여기에 관세로 인한 대체 비용(replacement cost·기존 자산을 유사 자산으로 대체하는데 드는 비용) 상승은 신규 공급을 제한함으로써 부동산 시장에 추가 동력을 제공할 것으로 보인다. 현재 미국 코어 부동산 펀드는 두 분기 연속 긍정적인 총수익률을 기록했다. 과거 사례를 볼 때, 침체기 이후 두 분기동안의 긍정적 실적은 일관되게 부동산 상승 사이클의 시작을 알리는 신호였다.
부동산 중에서도 미국 외래 환자용 메디컬 오피스 부문은 여전히 선호되는 섹터다. 입주율은 사상 최고 수준이고, 신규 공급은 제한적이며, 미국의 고령화와 높은 소비자 선호로 인해 수요가 강하다. 노년층은 청년층보다 헬스케어에 세 배 더 많은 비용을 지출하고 있어 향후 20년 동안 헬스케어 지출은 크게 증가할 것이다.
수요와 공급 측면에서 유리한 여건에 놓일 미국 아파트도 주목할 만하다. 수요는 장기 평균을 훨씬 웃돌고 있으며 임대료 상승은 점진적으로 이루어질 것으로 보인다. 현재 임대료 상승은 시카고, 보스턴, 워싱턴 D.C와 같이 공급 증가가 낮은 시장에서 가장 뚜렷하다. 또한, 신규 건설 착공은 2021년 최고치의 3분의 1 미만이며 현재 건설 중인 면적은 팬데믹 이전 수준으로 돌아왔다. 마지막으로, 그린 스트리트(Green Street)의 상업용 부동산 가격 지수(CPPI)에 따르면 아파트 가치는 2022년 1분기 정점을 찍은 후 20% 하락했다. 이는 매력적인 투자 기회와 향후 긍정적인 임대료 상승을 시사한다.
시장은 미 대선 이후 4개월 동안 관세 시행의 범위와 속도, 그리고 인플레이션과 금리 등 거시경제 변수가 받을 잠재적 영향을 예측하려 노력했다. 우리는 여전히 중국산 제품 대상 약 20%의 관세 인상을 전망하며, 캐나다와 멕시코에도 비슷한 수준의 관세 인상이 있으리라고 본다. 이러한 조건에서는 2025년 말까지 인플레이션에 완만한 상승 압력이 있을 것으로 예상된다. 또한 관세가 시행되지 않았을 경우 연간 2.2%였을 근원 개인소비지출(Core PCE) 물가지수는 연간 2.5%까지 상승할 것이다. 미국 연방준비제도(Fed)가 신중한 입장을 유지하면서 연말까지 0.25%씩 최대 두 차례 금리를 인하해 목표 연방기금금리를 3.75%~4.00% 범위로 조정할 가능성이 높아졌다.
미국 주식시장에서 지속 중인 관세 문제로 고민하는 투자자들은 포트폴리오 변동성을 줄이기 위해 매력적인 가격과 안정적인 수익률을 보이는 다른 자산군을 고려해볼 수 있다.
지난 수년간의 금리 상승은 자본환원율(cap rate·투자 대비 수익률)과 할인율을 높여 상업용 및 주거용 부동산 가치에 타격을 입혔다. 또한 여러 시장에서 건설 활동이 활발해짐에 따라 입주율은 하락했고 임대료 상승세는 약화됐다. 이러한 요인들이 복합적으로 작용해, 현재 미국 부동산 시장은 글로벌 금융위기 이후 가장 어려운 시기다. 2022년 6월부터 2024년 9월 사이 미국 코어 부동산 펀드(U.S. core real estate fund) 가치는 25% 하락했다.
현재 부동산 시장은 금리 상승이 멈추고 건설 활동이 둔화되면서 반등하는 추세다. 여기에 관세로 인한 대체 비용(replacement cost·기존 자산을 유사 자산으로 대체하는데 드는 비용) 상승은 신규 공급을 제한함으로써 부동산 시장에 추가 동력을 제공할 것으로 보인다. 현재 미국 코어 부동산 펀드는 두 분기 연속 긍정적인 총수익률을 기록했다. 과거 사례를 볼 때, 침체기 이후 두 분기동안의 긍정적 실적은 일관되게 부동산 상승 사이클의 시작을 알리는 신호였다.
부동산 중에서도 미국 외래 환자용 메디컬 오피스 부문은 여전히 선호되는 섹터다. 입주율은 사상 최고 수준이고, 신규 공급은 제한적이며, 미국의 고령화와 높은 소비자 선호로 인해 수요가 강하다. 노년층은 청년층보다 헬스케어에 세 배 더 많은 비용을 지출하고 있어 향후 20년 동안 헬스케어 지출은 크게 증가할 것이다.
수요와 공급 측면에서 유리한 여건에 놓일 미국 아파트도 주목할 만하다. 수요는 장기 평균을 훨씬 웃돌고 있으며 임대료 상승은 점진적으로 이루어질 것으로 보인다. 현재 임대료 상승은 시카고, 보스턴, 워싱턴 D.C와 같이 공급 증가가 낮은 시장에서 가장 뚜렷하다. 또한, 신규 건설 착공은 2021년 최고치의 3분의 1 미만이며 현재 건설 중인 면적은 팬데믹 이전 수준으로 돌아왔다. 마지막으로, 그린 스트리트(Green Street)의 상업용 부동산 가격 지수(CPPI)에 따르면 아파트 가치는 2022년 1분기 정점을 찍은 후 20% 하락했다. 이는 매력적인 투자 기회와 향후 긍정적인 임대료 상승을 시사한다.
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