Alternativi
Lo smart working ha trasformato gli uffici
Gli investitori mostrano numerose preoccupazioni relativamente al mercato degli spazi a uso ufficio. Tuttavia, il quadro non è così cupo come alcuni potrebbero pensare. Il mercato delle superfici a uso ufficio presenta un andamento diverso a seconda delle regioni. Inoltre, anche nei paesi in cui gli uffici hanno maggiormente sofferto, alcuni segmenti di mercato continuano a registrare ricavi solidi. Tuttavia questo è comunque il segmento di mercato immobiliare nei cui confronti è corretto che gli investitori siano prudenti, considerando le tendenze in atto a livello globale che stanno drasticamente trasformando i luoghi di lavoro.
1. Il lavoro è sempre più “smart”
La pandemia ha avuto un forte impatto sull’occupazione. Tra i cambiamenti che ha comportato, c’è l’aumentata incidenza del lavoro da remoto. Tuttavia, in generale i lavoratori asiatici ed europei sono tornati in ufficio a un ritmo più rapido rispetto ai colleghi americani.
Una maggiore propensione culturale nei confronti delle interazioni di persona e il team building hanno favorito il lavoro in presenza nella regione APAC. Inoltre, le dimensioni ristrette degli spazi abitativi nei principali centri lavorativi della regione APAC e dell’Europa hanno fatto sì che i lavoratori fossero più propensi a rientrare in ufficio. Infine, trasporti pubblici di qualità eccellente consentono di ridurre tempistiche e costi del pendolarismo.
La situazione negli Stati Uniti è diversa, in parte perché i lavoratori preferiscono gli spostamenti in auto, dovendo però fare i conti con infrastrutture obsolete per i tragitti lunghi. Le abitazioni di dimensioni maggiori rendono più confortevole lavorare da casa e gli impiegati sono riluttanti a rinunciare alla flessibilità offerta dallo smart working.
2. I contratti di locazione in essere da prima della pandemia sono in scadenza
La durata media di un contratto di locazione per un ufficio sui vari mercati e tenendo conto delle diverse tipologie di contratto (cioè, contratti di locazione nuovi rispetto ai rinnovi) è di circa 7 anni.1 Data la natura a lungo termine dei contratti di locazione per gli uffici, molti contratti attivi sono stati sottoscritti prima della pandemia. Le aziende che li hanno stipulati non hanno avuto la possibilità di assumere decisioni per l’occupazione degli spazi con la piena consapevolezza del nuovo contesto ibrido.
D’altro canto, si stima che il 50% dei contratti di locazione in essere da prima della pandemia sia scaduto, perfettamente in linea con le perdite di domanda registrate finora. Ciò suggerisce che la tendenza si muove di pari passo col previsto calo del fabbisogno di spazi.
3. Stati Uniti: eccesso di offerta
Anche con l’espansione della forza lavoro che svolge attività fondate sulle conoscenze, tra 10 anni gli USA necessiteranno probabilmente di meno spazi a uso ufficio rispetto a prima della pandemia. Gli attuali proprietari di immobili devono affrontare consistenti rischi a breve termine, tra cui scadenze dei debiti, aumento delle spese in conto capitale e debolezza del quadro delle locazioni. Tali turbolenze dovrebbero stimolare una rivalutazione degli asset in base alle attuali condizioni di mercato e consentire ai nuovi proprietari, con basi di costi più basse, di apportare delle migliorie agli immobili per essere più competitivi.
Infatti, si è affermata la tendenza a prediligere la qualità. Gli immobili obsoleti e privi di ristrutturazioni significative presentano tassi di sfitto più elevati. In genere, non prevedono sufficienti affitti tali da giustificare un investimento significativo e si stanno trasformando in beni inutilizzati. Gli immobili più recenti, costruiti secondo standard moderni, stanno conquistando sempre più quote di mercato
4. La regione APAC deve affrontare importanti sfide economiche
Nella regione dell’Asia-Pacifico il tasso di occupazione degli spazi a uso ufficio si è ripreso in molti mercati regionali, e il lavoro in presenza si avvicina all’80% in Giappone, a Hong Kong e in Corea del Sud, contro il 50% di Regno Unito e USA.2
Tuttavia, nel 2024 la crescita economica della regione si sta indebolendo e il colpo inferto al sentiment e alla redditività delle aziende ha frenato la domanda di uffici da parte degli occupanti nel medio termine. Oggi più che mai, gli investitori alla ricerca di rendimenti stabili dovrebbero concentrarsi su edifici di qualità, in una buona posizione, e con solide credenziali in ambito ESG.
5. Europa guidata dall’agenda per lo sviluppo sostenibile
L’efficienza energetica e la decarbonizzazione sono diventate particolarmente importanti per le aziende, accrescendo il divario tra uffici più o meno all’avanguardia. Il lavoro in presenza postpandemia e l’impennata delle bollette energetiche dovuta alla guerra in Ucraina non hanno fatto altro che rafforzare questa tendenza.
Le città europee variano notevolmente in termini di età degli edifici. Si prevede che l’ammodernamento degli spazi alla scadenza dei contratti di locazione svolga un ruolo importante per garantire un’inversione di tendenza all’obsolescenza nei prossimi anni. Inoltre, le migliorie in ambito ambientale giocheranno probabilmente un ruolo fondamentale nell’assicurare nuova linfa al settore.
Stati Uniti: rientro in ufficio, ma per lo più part-time
Negli USA, per scelta o per obbligo, molti impiegati tornano in ufficio, ma le aspettative sono cambiate. I picchi del lavoro in presenza sono a metà settimana, con un tasso di occupazione del 60% circa.3 La maggior parte delle aziende che si avvalgono totalmente dello smart working si sta orientando verso orari ibridi. La presenza fisica in ufficio, anche solo per una parte della settimana, fa sì che i lavoratori vivano e lavorino nella stessa area metropolitana, con conseguenze di vasta portata su tutti i settori e mercati immobiliari. D’altro canto, anche molte società che, in passato, prevedevano che tutte le mansioni fossero svolte esclusivamente in ufficio, si stanno orientando verso modelli ibridi, attenuando così l’impatto complessivo.
Gli uffici del domani generano opportunità
Il mercato degli uffici sarà messo alla prova negli anni a venire. Tuttavia, alcuni fattori possono mitigare i venti contrari, compresa la futura crescita occupazionale e una rinnovato e crescente interesse per spazi di lavoro moderni e flessibili, con dotazioni che favoriscano la creatività ed una più efficace collaborazione tra le persone. Un’attenta selezione degli immobili supportata da solide ricerche di mercato e attenti piani di sviluppo aziendali potrebbero generare opportunità. Indipendentemente dall’area geografica, gli investitori dovrebbero prediligere immobili sostenibili sempre più orientati al benessere e all’inclusione.
In questo numero
Riteniamo che il 2024 possa dare il via a una nuova era “Goldilocks”, caratterizzata da crescita e opportunità per il private capital.
Sebbene le turbolenze sui mercati proseguiranno per tutto quest’anno, riteniamo che nell’immobiliare continueranno ad esserci selezionate interessanti opportunità d’investimento.
Il nostro team di ricerca ha analizzato più di 4.000 città e ha identificato il 2% che riteniamo sia meglio posizionato per beneficiare dei megatrend globali.
1. Fonte: CompStak, Inc.
2. Fonte: CBRE Group, Inc.
3. Fonte: Barometro Kastle Back to Work, https://www.kastle.com/safetywellness/getting-america-back-to-work/
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