Le disuguaglianze economiche crescono

L'incremento delle disuguaglianze a livello globale è un megatrend fondamentale, con importanti implicazioni per il futuro degli immobili commerciali. Tra queste, rientrano le opportunità legate alle abitazioni a prezzi accessibili. A fronte di una fetta sempre maggiore di popolazione che si trova ad affrontare una crisi correlata al costo della vita, un'alfabetizzazione finanziaria al di sotto della media e un accesso diseguale ai negozi di alimentari e all'assistenza sanitaria a livello locale, gli investitori in abitazioni a prezzi accessibili hanno l'opportunità di sfruttare questa domanda globale, colmando al contempo il divario tra varie disuguaglianze sociali. 

Stato attuale della ricchezza globale

 Secondo il World Inequality Lab, al 10% della popolazione mondiale più abbiente è riconducibile il 52% del reddito totale e il 76% della ricchezza complessiva (Figura 1). Contemporaneamente, il 50% della popolazione globale più povero rappresenta l'8% del reddito complessivo e il 2% della ricchezza totale.¹ 

Sebbene una piccola parte della popolazione globale controlli una quantità significativa della ricchezza complessiva, le disuguaglianze variano a seconda delle regioni. Il 10% della popolazione più abbiente controlla il 59% della ricchezza totale in Europa, il 67% di quella nel Sud e Sud-Est asiatico e il 70% della ricchezza complessiva in Nord America. Negli USA, il 39% degli adulti non dispone di risparmi non pensionistici sufficienti a coprire le spese di un mese, e quasi un terzo degli adulti dichiara di non essere sicuro di poter reperire 2.000 USD, laddove si presentasse un’urgenza inaspettata entro il mese successivo.²

Far fronte alla domanda globale con abitazioni a prezzi accessibili

Le iniziative per abitazioni a prezzi accessibili contribuiscono a rigenerare le comunità, fornendo luoghi sostenibili in cui lavorare e vivere; il passaggio da luoghi ridondanti a riconvertiti può ridurre le disuguaglianze geografiche in molte delle nostre cittadine e metropoli. 

Ad esempio, l'inserimento di negozi di alimentari, strutture per assistenza sanitaria e altri servizi fornisce un sostegno significativo a comunità con scarsi servizi. I programmi pubblici variano da regione a regione, ma l’elemento comune è che, per far fronte alla domanda globale di abitazioni a prezzi accessibili, è necessario investire. 

Abbiamo assistito a un aumento del divario di ricchezza tra le regioni. Il risultato è che la maggior parte della ricchezza globale è nelle mani di pochi, mentre molte persone nelle aree a più basso reddito stanno affrontando le stesse sfide a livello globale: crisi del costo della vita, scarse conoscenze finanziarie, e difficoltà ad accedere ai servizi necessari, come negozi di alimentari e strutture sanitarie. 

Il comparto immobiliare che ruota attorno alle abitazioni a prezzi accessibili si inserisce in un settore caratterizzato da una significativa domanda globale, sostenuta da programmi pubblici che forniscono un modello d’investimento a bassa volatilità. Inoltre, le abitazioni a prezzi accessibili rappresentano un'opportunità per soddisfare la domanda globale, offrendo abitazioni e strutture che hanno un impatto positivo sulla vita quotidiana, dalle spese alimentari fino all'istruzione a tutti i livelli.

Miglioramento dell’uguaglianza economica

Tra gli ostacoli più ostici per affrontare la disuguaglianza di ricchezza rientra l'onere dei costi a carico di molti affittuari. L'aumento dei prezzi delle case in affitto, quasi in tutto il mondo, ha fatto sì che per molti sia più difficile tenere il passo con l'affitto e le altre bollette. Ciò rende improbabile che le persone a basso reddito riescano ogni mese a risparmiare. Affrontare il costo delle locazioni è una componente di questo problema, ma un’altra consiste nel migliorare l'alfabetizzazione finanziaria e nell’istruire gli inquilini sugli strumenti disponibili per alleviare gli oneri finanziari.

Secondo l'analisi del TIAA Institute, la maggior parte degli adulti statunitensi prende decisioni finanziarie con un livello di alfabetizzazione finanziaria generalmente scarso. Il TIAA Institute-GFLEC Personal Finance Index (P-Fin Index) valuta ogni anno l'alfabetizzazione finanziaria degli adulti statunitensi, esaminando il rapporto tra alfabetizzazione finanziaria e benessere finanziario. 

Secondo il rapporto 2024, gli adulti statunitensi hanno risposto correttamente solo al 48% delle 28 domande previste dall'indice. In un quadro di questo tipo, è sempre più necessario migliorare l'alfabetizzazione finanziaria. A nostro avviso, i proprietari di abitazioni in affitto responsabili possono migliorare il benessere finanziario dei residenti tramite programmi di alfabetizzazione finanziaria e di aiuto occupazionale nelle comunità abitative. Offrendo queste risorse nell’ambito di proprietà residenziali a prezzi accessibili, ad esempio, i proprietari responsabili possono cambiare in positivo l'uguaglianza economica e promuovere la mobilità finanziaria verso l’alto delle famiglie a più basso reddito. 

Da una recente analisi della società statunitense che eroga mutui Fannie Mae, emerge che una quota crescente della popolazione vive in attesa del successivo stipendio. La percentuale di affittuari statunitensi che dichiara di tirare avanti in questo modo è aumentata dal 50% nel 2021 al 63% nel 2023. 3 Affrontare queste sfide tramite investimenti che generano un impatto sociale, come l'edilizia abitativa a prezzi accessibili con la possibilità di godere di un’istruzione, rappresenta un modo per fornire un ponte efficace nell’ottica di migliorare il benessere finanziario di molte persone.

Al fine di migliorare l'uguaglianza sul piano economico, i proprietari di abitazioni in affitto responsabili possono avviare programmi nelle comunità per sostenere il benessere finanziario dei residenti. Un esempio negli Stati Uniti è la collaborazione con un'organizzazione come The Flagstone Initiative, che consente ai residenti di suddividere il pagamento dell'affitto in due rate, in modo da allinearlo meglio alle buste paga standard bisettimanali. Ciò permette agli affittuari di liberare fondi per altre voci essenziali, facendosi carico di un minor stress finanziario a inizio mese. 

Esistono altri piani che aiutano a creare i punteggi creditizi per i residenti, mentre altri offrono un sostegno che prevede sgravi sull’affitto per coloro che si trovano improvvisamente in difficoltà finanziarie. Queste iniziative contribuiscono a stabilizzare il mercato abitativo e delle locazioni, riducendo il turnover degli inquilini e la necessità di sfratti. Fornire strutture di supporto essenziali per gli inquilini, grazie a diversi piani, può contribuire ad alleviare le preoccupazioni finanziarie. Si inizia così a costruire un profilo di rischio per gli inquilini stessi, che si trovano quindi in una posizione migliore per entrare nel mercato immobiliare.  

Migliorare l'accessibilità all'assistenza sanitaria e agli alimenti

Una ricerca di Nuveen Real Estate indica che gli affittuari a più basso reddito hanno un accesso diverso all'assistenza sanitaria e ai punti vendita che offrono alimenti di prima necessità rispetto agli affittuari a reddito più elevato. In particolare, i residenti in abitazioni a prezzi accessibili sono più svantaggiati rispetto ai residenti in appartamenti di Classe A per quanto riguarda l’accesso a servizi sanitari e a punti vendita di generi alimentari di prima necessità raggiungibili a piedi. 

Secondo i dati di CoStar, in 46 dei 54 principali mercati statunitensi, gli appartamenti di Classe A sono nelle vicinanze di più strutture sanitarie e negozi destinati al commercio di prodotti alimentari (nel raggio indicativamente di un chilometro e mezzo) rispetto alle comunità di abitazioni a prezzi accessibili (Figura 2). Ciò rappresenta un'opportunità per gli investitori di sviluppare comunità di rigenerazione in grado di creare un ecosistema sostenibile di alimenti di prima necessità, assistenza sanitaria e istruzione per le comunità con abitazioni a prezzi accessibili.

L'analisi del TIAA Institute sulle disparità della salute a seconda del reddito indica che, negli USA, la differenza di aspettativa di vita tra ricchi e poveri è di 15 anni per gli uomini e di 10 anni per le donne.⁴ Risulta quindi evidente la necessità di migliorare l'accesso all'assistenza sanitaria delle comunità a più basso reddito.

La creazione di questi ecosistemi rappresenta un'opportunità per incrementare l'attività economica, creare posti di lavoro e migliorare il benessere generale dei residenti in abitazioni a prezzi accessibili, soddisfacendo al contempo una domanda crescente.

Domanda globale di abitazioni a prezzi accessibili

Come negli USA, l'aspettativa di vita in Europa è intrinsecamente legata alle disuguaglianze reddituali. Nel Regno Unito, il divario a livello di aspettativa di vita tra le aree geografiche più e meno svantaggiate è aumentato da 7,4 a 8,7 anni.⁵ L'incremento delle disuguaglianze è ormai radicato nelle agende politiche e, nel 2022, il governo britannico ha annunciato il tanto atteso piano "Levelling Up" per affrontare e colmare il divario tra le zone ricche e quelle più povere del Paese. Introducendo fondi destinati agli investimenti diretti nelle regioni meno servite, ha riconosciuto che i capitali del settore privato sono necessari per contribuire a risolvere le disuguaglianze sociali ed economiche.

Gli investitori immobiliari hanno un ruolo importante da svolgere nel potenziamento delle infrastrutture sociali, tra cui strutture sanitarie moderne e abitazioni a prezzi accessibili. I programmi operativi di un asset saranno essenziali per affrontare ulteriormente le disuguaglianze e migliorare la qualità della vita degli affittuari a più basso reddito, oltre che per garantire che le location tengano conto della sicurezza, dell'accessibilità ai trasporti locali e dei servizi per le necessità di base, come alimenti, occupazione, assistenza sanitaria e istruzione.
Le infrastrutture sociali europee, comprese le abitazioni a prezzi accessibili, sono spesso controllate dalle autorità pubbliche e pertanto potrebbero essere difficilmente accessibili. Tuttavia, uno studio dell'Unione europea ha rilevato un divario pari a 7 miliardi di euro sul piano degli investimenti annuali destinati all'edilizia sociale e a prezzi accessibili. Ciò significa che gli investimenti in questo settore devono aumentare del 25%, così da rafforzare i partenariati tra settore pubblico e privato per risolvere le disuguaglianze.⁶

Il Regno Unito, ad esempio, ha registrato un incremento del numero di fornitori di abitazioni a prezzi accessibili (cfr. Figura 3). L'agenzia immobiliare Savills prevede che i For Profit Registered Providers (FPRP) potrebbero impegnare fino a 23 miliardi di sterline per le abitazioni a prezzi accessibili entro il 2026, una cifra sufficiente a finanziare 130.000 nuove abitazioni in comproprietà e in affitto destinate a esigenze generali.

Le disuguaglianze reddituali sono state consistenti nell’Asia Pacifico: il 10% delle persone più ricche guadagna più della metà del reddito complessivo della regione. La distribuzione della ricchezza è ancora più disomogenea rispetto alla distribuzione del reddito e l'apprezzamento del valore degli asset ha intensificato tale fenomeno sui mercati asiatici emergenti, come l'India e i Paesi del Sud-Est asiatico. 

Di contro, le economie avanzate dell'Asia-Pacifico, con livelli di istruzione più elevati e maggiori opportunità di mobilità sociale adotteranno probabilmente politiche per affrontare il problema della disuguaglianza, come la fornitura di abitazioni a prezzi accessibili per le famiglie a più basso reddito. Tuttavia, come in Europa, anche in questa regione le abitazioni a prezzi accessibili sono fortemente regolamentati dalle autorità pubbliche. Solo l'Australia ha avviato un programma pilota, nell’ambito del quale il governo statale collabora col settore privato per fornire una quota prestabilita di abitazioni a prezzi accessibili nell’ambito di una selezione di progetti residenziali approvati dal governo.

Affrontare le diseguaglianze con abitazioni a prezzi accessibili

Il crescente divario di ricchezza a livello globale comporta innumerevoli sfide, ma, in tutte le aree geografiche, si riscontrano problemi analoghi. Le preoccupazioni legate al costo della vita rendono difficile tenere il passo coi prezzi degli affitti e le bollette, il che significa che molti non riescono ad accantonare risparmi. Altri sintomi di questo divario a livello di ricchezza sono la mancanza di un’alfabetizzazione finanziaria di molti e l'accesso inadeguato a beni di prima necessità, come alimenti, assistenza sanitaria e istruzione.

L'intervento pubblico per affrontare questo problema registra successi a vari livelli in regioni differenti, anche se in Nord America, Asia Pacifico ed Europa si avverte sempre più la necessità di investimenti privati per soddisfare la domanda di abitazioni a prezzi accessibili. Gli investitori che prendono in considerazione l'edilizia abitativa a prezzi accessibili, eventualmente per soddisfare obiettivi di portafoglio in un’ottica sociale, si stanno affacciando a un mercato che ha una domanda globale. La rigenerazione delle infrastrutture al servizio di comunità scarsamente servite richiederà capitali significativi, ma percorrendo questa strada gli investitori contribuiranno alla creazione di infrastrutture che affrontano direttamente queste disuguaglianze sul fronte della ricchezza.