Basi solide: fondamenta degli investimenti in real asset

Dalle ferrovie ai servizi di pubblica utilità regolamentati, passando per le case di cura per anziani ai data center, i real asset nel contesto delle infrastrutture e del settore immobiliare commerciale costituiscono il fulcro dello sviluppo economico, stimolando la crescente domanda di questi asset a livello globale. In particolare, i real asset quotati potrebbero fornire numerosi vantaggi al portafoglio di un investitore, tra cui la diversificazione, una protezione dall’inflazione e una fonte di reddito non convenzionale.

Cosa Sono I real asset

Sebbene siano numerose le tipologie di investimenti che potrebbero essere considerate real asset, la nostra definizione comprende:

• Settore immobiliare, che include i “real estate investment trust” (REIT). Terreni e proprietà commerciali, tra cui appartamenti, depositi temporanei, magazzini, data center, ecc.
• Infrastrutture. i beni immobili e le reti utilizzati per trasportare, immagazzinare e distribuire merci, energia, persone e informazioni, come strade a pedaggio, oleodotti, aeroporti e torri per la telefonia cellulare.
• Materie prime Beni di base come petrolio, gas naturale, metalli preziosi, oro, mais e soia.

A differenza delle azioni e obbligazioni convenzionali, il valore degli investimenti in real asset quotati deriva dalla natura fisica degli asset sottostanti. Questo legame diretto con i beni durevoli fa sì che i real asset spesso conservino il valore a lungo termine meglio degli investimenti più tradizionali. Il rispettivo valore intrinseco potrebbe aumentare in seguito a un maggiore utilizzo, a una domanda più elevata o alla scarsità dell’offerta.

I real asset quotati offrono rendimenti più elevati e un maggior grado di visibilità sugli utili rispetto ai tradizionali titoli azionari, il che li rende un mezzo interessante per estendere la duration del portafoglio quando i rendimenti a breve termine sono in calo

I real asset quotati offrono molteplici benefici

Sebbene le caratteristiche intrinseche di ciascun real asset possano essere varie, essi hanno diverse caratteristiche in comune, tra cui il miglioramento della diversificazione (Figura 1), la protezione dall’inflazione (Figura 2) e la generazione di rendimenti (Figura 3).

Fattori Macroeconomici e politica Monetaria creano un interessante punto d’ingresso

I lockdown per l’economia dell’era pandemica, seguiti da un ciclo d’inasprimento monetario da parte delle banche centrali storicamente rapido, hanno avuto un impatto negativo per le infrastrutture e il settore immobiliare commerciale. Ciò è dovuto alla durata dei loro flussi di cassa, all’uso più elevato della leva finanziaria rispetto ai titoli azionari e a una crescita che si basa in larga misura sul movimento fisico delle persone.

Sebbene questo contesto sia stato sfidante, la sottoperformance relativa è stata determinata in gran parte da un’avversione esagerata e dalla compressione dei multipli, in quanto il persistente atteggiamento negativo degli investitori ha avuto un peso maggiore rispetto alla corrispondente crescita degli utili.

Inoltre, i rendimenti interessanti, che erano stati un fattore importante per gli investitori in asset immobiliari quotati, sono stati improvvisamente trascurati. Il rialzo dei tassi e l’inversione della curva dei rendimenti hanno reso la liquidità una delle opzioni d’investimento più interessanti degli ultimi due anni.

Ciononostante, il difficile contesto macroeconomico degli ultimi cinque anni ha posto le basi per un interessante punto d’ingresso in questa asset class (Figura 4).

La storia si ripete

Gli andamenti storici forniscono molti esempi a sostegno di questa tendenza, da ultimo il terzo trimestre del 2024. Le previsioni di mercato sulla direzione della politica monetaria sono mutate in modo significativo. A settembre la Federal Reserve ha dato il via al suo ciclo di allentamento, ampiamente atteso, con un consistente taglio di 50 punti base del tasso target.

Tuttavia, prima che iniziassero i tagli dei tassi, il mercato era tornato a premiare i i titoli sensibili ai tassi d’interesse e i titoli difensivi (Figura 5).

All’inizio del terzo trimestre si è così registrato un punto d’inflessione per i titoli nei comparti infrastrutturale e immobiliare quotati. In effetti, le utility e gli immobili sono stati i due settori GICS che hanno registrato la migliore performance nel terzo trimestre. Analogamente, negli ultimi 20 anni, queste asset class hanno registrato performance competitive rispetto alla maggior parte degli altri settori azionari.

Un’indicazione chiara per il Futuro

Gli asset immobiliari quotati sono in una posizione unica per continuare a registrare una sovraperformance durante questo ciclo di riduzione dei tassi. Diversi fattori fanno ben sperare per le prospettive a breve e medio termine, tra cui un andamento storico caratterizzato da solidi rendimenti nei periodi di calo dei tassi, tendenze secolari come l’offerta/l’accessibilità delle abitazioni, e la domanda di energia.

In presenza di valutazioni interessanti o di un’espansione dei multipli favorita dal calo dei tassi (Figura 6), riteniamo che sia giunto il momento per gli investitori di prendere in considerazione un’allocazione verso gli asset immobiliari quotati.

Considerare real asset che generano rendimenti

In conclusione i real asset che generano rendimenti, come le infrastrutture e gli immobili, hanno offerto storicamente un rendimento totale competitivo ed effetti positivi di protezione dall’inflazione, con correlazioni più basse rispetto alle azioni e alle obbligazioni più tradizionali. Queste asset class hanno anche fornito rendimenti convincenti, aiutando gli investitori a diversificare le loro fonti di rendimento. Per questi motivi, riteniamo che i real asset debbano costituire una parte importante di un portafoglio bilanciato.